ПОРОДНИТЬСЯ С РОКФЕЛЛЕРОМ, ИЛИ КЛЮЧИ ОТ КВАРТИРЫ, ГДЕ ДЕНЬГИ ЛЕЖАТ

57Теперь давайте посмотрим, в чем основные отличия между реальным расходованием денег и налоговыми расчетами. Их всего лишь два:

Та часть платежа по закладной, которая уменьшает сумму долга (principal) не относится к налогопонижающим расходам. Только выплачиваемый интерес (,587 в первый год) понижает налоги.

Амортизация не является частью реального расходования денег, но зато входит в число налогопонижающих расходов.

В итоге мы имеем “бумажный” убыток в ,823. Поскольку Маня Березкина, к моему глубокому сожалению, так и не сумела выбраться из 28%-й корзины налогообложения, этот убыток приводит к понижению ее подоходного налога на ,070. Если мисс Березкина в течении года платила налоги тютелька в тютельку, то ,070 ей благодарная Родина вернет, если же девушка недоплачивала, то означенная сумма пойдет ей в зачет долга перед матерью-Отчизной. В любом случае ее кошелек похудеет на ,070.

На пятнадцатый год своего домовладения (с учетом 2%-й годовой инфляции) приток денег в девичий кошелек составит ,550 (в первом году – согласно таблице – был отток в 00). Увы, налоговая картина, в связи с уменьшением выплаты интереса, претерпела значительные изменения, и Манечке судьбой назначено заплатить дополнительные 4 подоходного налога, которые уменьшат ее домовладельческое благосостояние до ,446 (в первом году – согласно той же таблице – ).

Тридцатый же год домовладения (последний год выплаты по закладной) принесет чистый приход ,436. А дальше-то как раз и начнется красивая жизнь: приток денег резко вырастет, поскольку исчезнут платежи по закладной. Таким образом, инвестируя ,000, Маня Березкина к выходу на пенсию будет владеть доходным домом стоимостью порядка 0,000 и текущим доходом от сдачи жилья в наем на сумму около ,000 в год, что в принципе очень даже и недурно. Тем не менее, радоваться я не спешил. Доходная недвижимость, наряду с деньгами, приносит и головную боль, о которой невредно знать до ее приобретения.

Найти нормальных жильцов часто оказывается очень сложным делом. Но еще сложнее порой выселить безответственных жильцов, которые неаккуратно вносят квартплату и изгаживают помещение до состояния городской помойки.

Если домовладельцу придется уехать жить в другой город, он должен будет нанять управдома, который, кроме риска оказаться плохим работником, еще и будет нуждаться в зарплате. Последняя, вместе со всякими страховками и бенефитами, вполне может съесть весь ваш доход.

Существует предел величины убытков, которые вы можете списать со своих налогооблагаемых доходов. Стандартно этот предел составляет ,000, и вы можете полностью воспользоваться возможность списания, если ваш доход ниже 0,000. Для конкретизации ситуации перед покупкой недвижимости лучше всего обратиться к своему налоговому консультанту.

Два совета могут оказаться полезными, если вы захотите приобрести доходную недвижимость:

Проверьте уровень квартплаты в том районе, где вы хотите купить доходный дом. Не поленитесь сами пройтись по окрестностям и, представляясь возможным жильцом, высматривайте, что предлагают будущие конкуренты и за сколько они это предлагают.

Наймите независимого бухгалтера, который сделает для вас плановые расчеты. Не забывайте то, о чем мы говорили раньше: агент по продаже недвижимости получает деньги от продавца, поэтому его расчеты – даже если он замечательный честнейший человек – отложите в сторону. Потеря на найме бухгалтера многократно окупится уменьшением потерь от искаженных расчетов.

Куда спрятать деньги, чтобы сохранить их, – главный экономический вопрос, поднятый человечеством еще во времена проживания в пещерах, когда сами деньги представляли собой грубо отесанные камешки или акульи зубы с налипшими на них останками недавно съеденного кузена по материнской линии. Тысячелетия, прошедшие с той девственной поры, поменяли многое, например, кузенов с материнской стороны, но никак не могли снять с повестки дня больной вопрос. Итак, куда мы прячем деньги?

Да не просто прячем, а прячем надежно, чтобы саблезубый тигр или его прямой потомок – IRS – не могли добраться.

Да не просто надежно, а так, чтобы спрятанные деньги принесли нам дополнительный доход, потому что это же просто дурость – держать деньги без движения, когда мы знаем замечательную формулу, выведенную Карлом Генриховичем Марксом: “Деньги-Товар-Ой, как много денег!” Конечно, если мы – гении, знающие секрет, допустим, как получать из песка масло, вложим свои деньги в закупку этого самого песка и быстро станем Рокфеллерами. Но если нам неведомы секреты гениальности, то первая мысль, которая взбредет в воспаленном мозгу – одолжить деньги тем, кто знает и умеет. Если вы доверяете государству (между нами, по большому секрету, только не продавайте – я лично встречал людей, которые ему не доверяют), то можете свои сбережения до 0,000 поместить в банк, поскольку они будут застрахованы правительственным агентством FDIC, или купить государственные облигации, то бишь напрямую дать деньги взаймы тому же самому правительству. Зачем это нужно? Да затем, что даже при темпах инфляции в 3% годовых – что, кстати, остается заветной мечтой многих развитых стран, так вот, даже при столь незначительной инфляции, цены через 25 лет удвоятся. А это значит, что 0, отложенные на счастливую старость, превратятся без малейших ваших услий всего в .Ваши деньги должны поддерживать свою покупательную ценность!

ДЕНЬГИ ЛИПНУТ К ДЕНЬГАМ

Чтобы объяснить процесс самозарабатывания давайте немножко исказим ситуацию. Так часто бывает: мой учитель географии Николай Андреевич пытался убедить класс, что оклеенный грубо размалеванной бумагой деревянный шар представляет собой модель Земли. Самое смешное, что мы верили! Поверьте уж и вы мне.

Итак, все та же американская девушка Маня Березкина, собрав в течении 8 лет арендную плату со своих жильцов из предыдущего примера, купила автомобиль марки “Azohenvey-Star” за ,000. Через какое-то вполне короткое время ее кузен по линии шепетовской тети Нельсон Рокфеллер попросил разрешения попользоваться этим автомобилем на один месяц. Будучи профессиональной американкой, Маня потребовала с него арендную плату.

В финансовом смысле автомобиль – это не более, чем его стоимость, то бишь деньги. Они могут быть в разных видах: имуществе, ценных бумагах, банкнотах, записях на бухгалтерских счетах – суть от этого не меняется. Следовательно и арендная плата, не меняя сути, имеет другое лишь название, когда активы меняют свой вид. Если деньги остаются в своем первозданном виде, то арендная плата за их использование называется интересом. Интерес испытывает на себе влияние трех факторов:

Арендная ценность денег. Многолетняя средняя показывает, что эта ценность при условии гарантии возврата, приближающейся к 100% равна 3% в год. Конечно, в короткие промежутки времени эта величина меняется. Тот, кто любит “Сагу о Форсайтах” (это такой роман, принадлежащий перу некоего Голсуорси – для тех, кто не знает), помнит, конечно, как семья осуждала Тимоти за рисковое вложение – под 3%, а не 2.5%, как подобает солидному британскому собственнику. В последние пять лет указанный процент колеблется между тремя и четырьмя с половиной, но многолетняя средняя именно такая, как сказано выше.

Дополнительная сумма для покрытия удешевления денег. На кой черт нам нужно такое вложение, которое даже не покрывает инфляцию. Это уже не заработок, а чистый убыток. Если мы одалживаем кому-то деньги, то должник просто обязан вернуть нам не только доход, но и ту потенциальную сумму товаров, которую мы могли бы купить в момент одалживания.

Плата за риск. Конечно, если мы одалживаем безрисково, то прибыль равна нулю. Так происходит при одалживании денег государству или при помещении денег на депозитный счет (что на самом деле тоже одалживание), застрахованный государством.

Внимательно продумайте изложенные факторы и вы поймете, что на самом деле в ваших руках изменение только одного из них. Первые два обусловлены общим состоянием экономики, и только последний – уровень риска – отдается полностью в руки владельца денег.

КАКОЙ РИСК ВЫ ГОТОВЫ ПРИНЯТЬ?

Этот вопрос относится к категории еврейских, потому что на него лучше всего ответить другим вопросом: “Насколько вы зависите от инвестируемых денег и дохода, который предполагаете от этого инвестирования получить?”.

Если эти деньги понадобятся в следующем месяце, чтобы заплатить за квартиру или страховку, вы не имеете права на высокий риск.

Если же потеря денег не грозит финансовой катастрофой (скандал с женой не в счет), то можете рискнуть в надежде разбогатеть. Обычно риск инвестирования не сводится к: “Все или ничего”. Инвестирование – это не рулетка и не игра в очко. Риск инвестирования имеет много уровней и оттенков, и шкала измерения чрезвычайно протяженна: от вложения денег в государственные облигации до покупки акций липовых золотых рудников. Риск на этой шкале меняется от нуля до пожизненного заключения, доход же – от трех до миллионов (я не оговорился – были такие случаи) процентов.

Но об этом в следующий раз.