НЕ ЗАГОНЯЙТЕ СЕБЯ В УГОЛ

56Итак, проанализировав все “за” и “против” покупки собственного жилья и приняв решение (которое в любом случае окажется неправильным), приступаем к поискам дома, полагаясь на помощь брокера или агента. Разница между ними примерно такая же как между старшим лейтенантом и лейтенантом – брокерская лицензия требует больше знаний и опыта. В целом агент должен работать под руководством брокера, поэтому, понизив требования, будем и того и другого называть агентом. Продавец недвижимости хочет получить все и сразу – у него своя головная боль и на покупку в рассрочку не рассчитывайте (хотя возможны варианты). Если у вас достаточно средств заплатить всю цену сразу, вопросов нет. Остальным придется брать деньги взаймы.

Не всякое правило – золотое

Запомните первое правило. Брать взаймы на дом не под залог дома (mortgage), а под залог других своих активов, даже если вам предлагают пониженный процент интереса – идея глупая. Дело в том, что интерес по кредиту без закладной не освобождается от налогообложения, и выигрыш на интересе ухнет в налоговую яму. Берите деньги на дом под залог самого дома!

Очень популярный вопрос: нужно ли брать кредит, если денег и так достаточно? Несколько в иной постановке тот же вопрос звучит: нужно ли вносить первоначальный взнос (down payment) в сумме большей, чем требует банк? Правда, это одно и то же? Подумайте хорошо и вы согласитесь. Золотое правило в этом случае гласит, что золотого правила в этом случае нет. Все зависит от конкретной ситуации. Если вы сможете найти инвестиции, которые принесут доход, больший, чем выплаченный интерес (с учетом налогов), то есть смысл брать деньги взаймы. Имейте в виду, что если вы используете одолженные деньги на покупку штатных и муниципальных облигаций, доход по которым не облагается налогом, то интерес по закладной будет налогооблагаемым. Мошенничество государство не поощряет, так как не любит конкуренции.

Приняв принципиальное решение, мы сталкиваемся с новой проблемой: брать ли кредит с фиксированной ставкой или же с плавающей? Хотя и здесь золотого правила нет, но серебряное, даже чуть <позолоченное> предложить могу. Если вы собираетесь жить в этом доме лет эдак тридцать (или около того), останавливайтесь на фиксированной ставке. Если же рассчитываете прожить в нем всего несколько лет, то выбирайте плавающую ставку. Дело в том, что плавающая ставка, как правило, ниже фиксированной, и вы сможете сэкономить на ежемесячных выплатах. Чтобы не стать заложником собственной хитрости, проверьте свой договор с финансовой компанией и постарайтесь найти в нем такие вот полезные пункты:

Ставка интереса сохраняется неизменной на первые три или, как минимум, два года.

Ставка интереса не может увеличиваться больше, чем на один или, как максимум, два процента ежегодно.

В договоре жестко оговорена максимальная ставка интереса, которая может взыскиваться (не грех прикинуть, сможете ли вы позволить себе заем с такой ставкой).

Штраф или пеня за досрочную выплату кредита отсутствует или очень незначителен (это позволит вам при росте ставки перефинансировать свой дом на более выгодных условиях).

Конечно, ваши предложения о включении поименованных возможностей в договор займа не вызовут видимой радости у финансовой компании. Боюсь, что ее президент не станет вашим лучшим другом, но зато за это большое неудобство вы расплатитесь маленькой радостью: заемные деньги не будут висеть тяжелым топором над вашей тощей шеей.

Во время поисков финансирования дома может возникнуть одна щекотливая ситуация: вам вполне могут предложить так называемый “надувной кредит” (balloon loan). Среди моих клиентов были случаи, когда люди по незнанию или из безысходности брали такой кредит и потом жестоко страдали. Давайте на простеньком примере посмотрим, что такое этот самый надувной (в обоих смыслах) кредит:

Вы одалживаете, скажем, 0 000.

Соглашаетесь взять кредит, предположим, под 6% годовых (как правило, интерес на такой вид кредитов ниже, чем рыночный интерес на закладные – это и есть та морковка, которую держат перед вашим лицом).

Договариваетесь о ежемесячных возвратных платежах из расчета 30-летнего возврата, как будто выплачиваете нормальную закладную. При такой сумме долга и величине интереса, ежемесячный платеж составит 9.55 (тот, у кого есть Excel, может легко проверить все выкладки с помощью стандартных функций).

Тем не мене, договор заключаете отнюдь не на 30 лет, а на существенно более короткий срок, как правило, на 5 лет. Это означает, что вы успеете до конца срока действия договора сделать шестьдесят платежей, при этом невыплаченный баланс составит ,054.36.

Ровно через пять лет ваш заимодавец потребует, чтобы вы выплатили всю сумму сразу. Хорошо, если сумеете перефинансировать дом. Но не исключено, что за прошедшие пять лет цена на недвижимость в вашем районе упадет, причем это падение перекроет выплаченную часть дома. Предположим, цена дома сотавляет ,000. Найдите идиота, который согласится одолжить под эту закладную стоимость необходимые ,054.36. Следовательно, при отсутствии собственных денег, остаются только три возможности: ограбить банк, попросить взаймы у богатой тети или отдать дом заимодавцу. Все три вызывают мало радости.Никогда не подписывайте соглашение, которое ставит вас в безвыходное положение! Даже если по каким-то неведомым науке причинам вы согласитесь финансировать свой дом подобного вида займом, проследите, чтобы в договоре существовала возможность его перезаключения по истечении срока действия (“reset” clause). Эта возможность должна гарантировать, что вы можете перефинансировать свою закладную под процент немногим выше, чем рыночная цена пятилетнего кредита. Ваша финансирующая компания в этом случае будет обязана перефинансировать вас на следующие пять лет даже в том случае, если рыночная цена дома будет ниже, чем требуемая сумма перефинансирования. То есть чтобы не возиться с отчуждением и продажей дома (foreclosure) заимодавец может перефинансировать вас даже если в договоре отсутствует эта статья. Но вы же понимаете, что в этом случае он будет гулять по вашей согбенной спине как маркиз де Сад, ибо ничто не помешает ему вздернуть интерес до небес. Скажем, в нашем примере, если интерес поднимется до 10%, и компания согласится заключить нормальный договор о финансровании под указанный процент на оставшиеся 25 лет (пять лет мы уже платили), то величина месячного платежа составит 5.59.

Инвестиции в аренду

Во времена, когда инфляция скачет – так как это было, скажем в поздние 70-е с переходом на ранние 80-е – инвестиции в сдаваемую внаем недвижимость были лучшим вложением денег. Когда инфляция низка – это просто хорошее вложение. Дома, дуплексы, доходные дома (apartment buildings) в хорошем районе никогда не теряют ценность, и вы, кроме дохода от сдачи, всегда сохраняете, а, как правило, и приращиваете основной капитал. Красота такой ситуации усугубляется еще и налогообложением доходной недвижимости. На это нужно обратить особое внимание, для чего следует познакомиться с одним не очень распространенным в обыденности термином: амортизацией (depreciation). Поскольку амортизация, равно как и любой другой экономический процесс, навевает на нормального человека зевоту с риском вывиха нижней челюсти, то, чтобы не давать лишней работы челюстно-лицевым хирургам, мы ознакомимся с сутью этого явления на простеньком примере.

Простая американская девушка Маня Березкина накопила денег и купила доходный дом за смешную цену в 0 000 с землей, окаймлявшей этот дом стоимостью в 000. Итого, по Малинину и Буренину, с девушки стребовали 0 000, которые она с неохотой и отдала. Согласно убогой фантазии IRS, с землей ничего плохого случиться не может (видели бы эти наивные американцы, что сделал советский народ с целинными и залежными землями), а вот дом в принципе ветшает. Никто на самом деле не знает, когда обветшавшая собственность рухнет, но, как последний Мичурин, IRS считает, что может диктовать природе свои законы. Точнее – инструкции, ибо именно таковые рождаются из лона этой любимицы народа. Так вот, согласно инструкции, ветшание доходного дома до полного упадка происходит в течение 27.5 лет. Особенно трогательны, конечно, эти шесть месяцев, которые, очевидно, даются на провал крыши в подвал. В связи с этим, чтобы не радовать Маню разрешением списать все 0 000 в год их (за вычетом 000) велено разделить на 27.5 и списывать ,636, кои и считаются амортизацией. Имейте в виду, что Маня никому не выписывает чек на ,636 и ни от кого не получает чек на ту же сумму. Эти ,636 не являются частью ее денежных потоков, но, в то же время, оказывают существенное влияние на отношения девушки с мытарями. Посмотрите на табличку, куда сведены все березкинские расчеты с внешним миром.

Стоимость здания 0,000
Стоимость земли ,000
Всего стоимость собственности 0,000
Вычитаем первоначальный взнос (down payment) 20% ,000
Финансирование 30-летней закладной с 8% годового интереса , 000
Финансовая картина (cash flow) в первый год по покупке Арендный доход (5 в месяц) ,900
Вычитаем затраты ,400
Платежи по закладной ,000
Налог на недвижимость 0
Страховка ,000
Ремонты и пр. ,900
Всего потрачено (,000)
Результат до налогообложения (плачевный) ,070
Добавляем: налоговую экономию (см. ниже)
Имеем радости в виде прибавки денег Расчет налогового эффекта ,900
Арендный доход ,636
Вычитаем налогопозволенные расходы ,587
Амортизация ,000
Интерес по закладной 0
Налог на недвижимость ,000
Страховка ,723
Ремонты и т.д. (3,823)
Всего расходов 28% Убытки, учитываемые при налогообложении (,070)