КАК УМЕНШИТЬ НАЛОГИ?

Уходящий год был неоднозначным с финансовой точки зрения. В то время как рынок ценных бумаг шел вниз, рынок недвижимости вырос в среднем на 25%. Перед оформлением годового отчета небесполезно знать некоторые детали, которые помогут уменьшить налоги. Давайте рассмотрим вопросы, связанные с продажей как residential, так и investment property.

Продажа

residential property

Residential property – это дом или квартира, которой вы владеете и где живете вместе с семьей. Когда вы продаете residential property и получаете доход, то автоматически квалифицируетесь на 0000 “gain exclusion” для семейных и 0000 – для одиночек. Есть несколько условий, которые необходимы, чтобы получить “gain exclusion”:

• Владеть домом не менее 2 лет.

• Жить в доме не менее 2 лет.

В большинстве случаев не надо платить налог на любой доход от продажи ниже 0000 или 0000 соответственно.

Если вам повезло, и доход от продажи дома оказался выше, то сумма, превышающая 0000 и 0000 соответственно, будет облагаться налогом, но не более 20%.

В этом случае можно использовать потери от продажи ценных бумаг чтобы уменьшить или свести к нулю свой capital gain. В случае продажи дома с убытком (что практически невозможно), вам не повезло, вы не можете использовать убыток (loss) от продажи дома, чтобы уменьшить gain, полученный при продаже stocks или других ценных бумаг.

Продажа

investment property

Investment property – это дом или квартира, приобретенная для сдачи в аренду. Как и в предыдущем случае, можете списать доход от продажи дома, перекрыв его потерями от продажи ценных бумаг. Если investment property принесла убытки, постарайтесь воспользоваться этим для уменьшения налогов от продажи ценных бумаг.

Будьте осторожны при расчетах по доходу или потерям от продажи investment property, не забудьте учесть depreciation deductions. Например, вы купили дом 10 лет назад за 0000, а продали в 2002 г. за 0000. За это время depreciation deduction составило 000. Таким образом, доход от арендованного дома не 0000, а 0000. У специалистов по налогам это называется depreciation recapture.

Если вы потеряли на ценных бумагах 0000 или больше, можно перекрыть весь доход. Если меньше (что более реально), то в первую очередь используйте потери, чтоб перекрыть recapture gains, облагаемый максимальным налогом, а оставшуюся сумму убытка – чтобы перекрыть основной доход от продажи investment property.

Если сдавалась в аренду только часть дома, а в другой части жили сами, правила те же, но доход или убыток от продажи делятся на две части и используются правила для residential и investment property соответственно.

Перед тем как предпринимать какие-либо шаги и продавать ценные бумаги с целью уменьшения налогов за проданный дом, проконсультируйтесь со специалистом. Это может быть ваш accountant или tax advisor. Время еще есть.