ЧТОБЫ СПАТЬ ПОТОМ СПОКОЙНО

Как выбрать агента

Несмотря на обилие рекламы и огромное, на первый взгляд, количество агентов по недвижимости, мне показалось не бесполезным высказать свою точку зрения по вопросу: как же все-таки грамотно выбрать хорошего риэлтора, чья задача – решить одну из наиболее серьезных проблем в жизни каждой семьи – покупку или продажу недвижимости.

Наиболее эффективный и безошибочный способ – получение рекомендации знакомых, друзей или родственников. Естественно, если они остались довольны работой риэлтора (и самое главное! – довольны своим домом) – разумно прислушаться к их рекомендациям. Самые опытные и известные агенты, как правило, обслуживают в основном клиентов, которые обращаются по рекомендациям.

Однако, что делать, если знакомых не так уж много и опыта проведения сделок с недвижимостью у них фактически нет или же он крайне негативный (лично мне приходилось сталкиваться с людьми, которые рассказывали, что одна неудачная встреча с недобросовестным или неопытным агентом по недвижимости надолго “отбивала охоту” обращаться к кому-либо еще из его коллег). Выход один – встречаться и проводить интервью с различными специалистами, чтобы, во-первых, установить уровень их профессионализма, честности и опыта, и во-вторых, насколько вы совместимы в плане общения, поскольку как продажа недвижимости, так и ее покупка – это длительный и очень напряженный процесс, в котором чрезвычайно важны взаимопонимание, доверие и просто сходство характеров.

Одна из наиболее распространенных ошибок при поиске агента по недвижимости (в случае, если необходимо продать дом или квартиру) – это выбор того риэлтора, который предлагает за ваш дом максимальную цену. Если риэлтор оценивает дом явно выше, чем на самом деле может составлять его рыночная стоимость, то, вероятнее всего, такой дом “залежится” и в конечном итоге или не будет продан вообще, или же продастся по цене меньшей, чем он действительно стоит. Естественно, следует избегать услуг риэлтора, который в стремлении как можно быстрее продать дом устанавливает заведомо низкую цену. Опытный профессионал обязан, основываясь на данных сравнительного анализа, установить такую цену, чтобы продать дом на наиболее выгодных для хозяина условиях в возможно оптимальный срок.

Кроме того, риэлтор должен предоставить продавцу свой план маркетинга дома или квартиры – проведение рекламной компании (объявления в средствах массовой информации, проведение дней открытых дверей, так называемая “целевая” реклама, рассчитанная, к примеру, на соседей, наиболее активных коллег – риэлторов, просто потенциальных покупателей). Немаловажным фактором может также являться смета расходов, которые ваш риэлтор планирует потратить на рекламу вашей недвижимости. Кроме того, существует целый ряд приемов (своеобразных секретов мастерства), которые позволяют опытному риэлтору добиться результатов в процессе продажи дома.

Не забывая о ликвидности

Один из самых распространенных вопросов при поиске дома является его ликвидность, то есть, каким должен быть дом, какие особенности должен иметь, чтобы в будущем его можно было бы легко и выгодно продать. Эта тема также интересна тем, кто планирует ремонт или перестройку дома, когда важно заранее представлять, какие затраты на ремонт будут оправданы с точки зрения перепродажи и возврата вложенных денег, а какие – нет.

Необходимо учитывать следующее:

• Если площадь вашего дома более 2,000 кв. футов (185 кв.м), то он должен иметь семейную комнату (family room), а также прачечную (landry), расположенные на первом этаже.

• Дома с двумя спальнями продаются тяжело – постарайтесь, чтобы было как минимум три спальни. При площади более 2,000 кв.ф., дом должен иметь четыре спальни.

• Обязательно нужен гараж. Как правило, если площадь дома более 1,700 кв.ф., необходим гараж на две машины или, по крайней мере, подъезд к гаражу (driveway), опять же как минимум на две машины. Важно также наличие двери прямо из гаража в дом.

• Еще один большой плюс – так называемый walk-out бейсмент, то есть прямой выход из бейсмента во двор, хотя найти такой дом совсем не просто.

К особенностям, которые поднимают уровень привлекательности, а значит, ликвидности дома, можно причислить:

• Систему электроснабжения 200 Амп (стандартный вариант 100 Амп);

• центральное кондиционирование воздуха (не менее 1тонны/1000 кв.ф);

• новые окна;

• высокопроизводительный нагревательный котел;

• новое ковровое покрытие;

• качественную керамику.

А вот перечень особенностей, которые требуют дополнительных затрат, но полного возврата денег, вложенных в их производство, не дают:

• дополнительная изоляция (достаточно сложно доказать ее наличие);

• натуральный (дровяной) камин – как альтернатива газовому;

• окно в крыше (skylight);

• молдинги на потолке;

• лестницы со ступеньками, отделанными дубом (в противовес ковровым покрытием);

• оборудованный бейсмент;

• паркетные полы (привлекательны при перепродаже, но весьма дороги);

Кроме того, при покупке или ремонте дома не следует увлекаться ультра экстравагантной модернизацией, так как в случае перепродажи очень велика вероятность, что потенциальные покупатели смогут этого не оценить.

Кто в ответе за дефекты?

Иногда семья покупает дом без проведения технической инспекции и после вселения обнаруживает серьезные дефекты. Можно ли в данном случае обращаться в суд?

Если вы обдумываете покупку дома, то должны иметь в виду, что ответственность за дефекты в доме (за исключением новых домов, имеющих гарантию строителей) полностью лежит на покупателе. Другими словами, вы сами должны позаботиться о том, чтобы была проведена техническая инспекция дома. Важно, чтобы все дефекты были выявлены до купли-продажи. Покупатель не вправе предъявлять претензии к продавцу, если обнаружит какие-либо дефекты после сделки. В свою очередь, продавец не обязан отчитываться перед покупателем о дефектах продаваемого дома. В случае судебного разбирательства суд делит дефекты на две группы – видимые и невидимые. Видимые – это дефекты, которые могут быть видны невооруженным глазом. Например, большие трещины на наружных стенах дома.

Если покупатель не заметил этих дефектов, когда осматривал дом, он не может обращаться в суд с жалобой. Скрытые дефекты – это дефекты, которые не могут быть выявлены обычным покупателем в ходе обычного осмотра. Скажем, наличие в доме термитов.

В ситуации, когда о скрытых дефектах не знал ни покупатель ни продавец, суд может решить дело в пользу продавца, (то есть покупатель приобретал дом по принципу – “бери что есть”), без какой-либо компенсации за ущерб. Если же продавец знал о существовании скрытых дефектов, но не предоставил эту информацию покупателю и кроме того, активно скрывал дефекты, то в этом случае покупатель вправе требовать расторжения договора или получения компенсации за ущерб. В таких случаях суд решает дело в пользу покупателя. Самый оптимальный вариант оградить себя от возможности покупки жилья с различными дефектами – внести в договор купли-продажи условия проведения технической инспекции дома. В случае, если в ходе инспекции будут обнаружены серьезные недостатки, и продавец откажется их устранить, за покупателем остается право отказаться от покупки дома.